房屋貸款

房屋貸款特色介紹

新青安房貸

優惠利率與超長年期

  • 特色說明： 台灣目前最受關注的房貸政策之一，提供市場上極具競爭力的「優惠利率」（搭配政府補貼），以及「最長 40 年」的還款年期。這讓許多首購族能大幅降低「每月房貸月付金」，輕鬆負擔「買房頭期款」後的壓力。

房貸利率

市場最低，有效降低購屋成本

  • 特色說明： 房屋貸款的「房貸利率」相較於其他信貸、車貸等，通常是所有貸款類型中「利率最低」的。這是因為房屋作為「抵押品」提供銀行擔保，大幅降低了銀行風險。較低的利率意味著長期可省下大量的「房貸利息支出」。

房貸高額度

輕鬆實現買房夢想，資金運用靈活

  • 特色說明： 房屋貸款能提供的「貸款額度」通常是所有貸款中最高的，讓購屋者有足夠的資金來支付高昂的「房價」。此外，搭配「理財型房貸」或「房屋增貸」，還能活用「房屋增值」空間，將已償還的本金或增值部分再貸出來，作為「資金週轉」或投資使用。

房貸寬限期

初期減壓，理財更彈性

  • 特色說明： 許多房屋貸款方案提供「寬限期」選項。在寬限期內，借款人只需繳交「房貸利息」，暫時無需償還本金。這對於剛購屋、手頭較緊，或有「裝潢基金」、「緊急資金」需求的民眾來說，能有效「減輕初期還款壓力」，讓財務安排更具彈性。

房貸轉貸／增貸

活化資產，解決資金需求

  • 特色說明： 隨著時間推移或利率變動，屋主可以透過「房貸轉貸」來爭取更低的「房貸利率」，或是透過「房屋增貸」將房屋的價值變現，滿足「子女教育基金」、「創業投資」或「整合負債」等資金需求。這代表房屋不只是居住，更是重要的「資產活化」工具。

自用住宅利息扣除

合法節稅，降低購屋負擔

  • 特色說明： 在台灣，購置「自用住宅」的房屋貸款利息支出，在申報「綜合所得稅」時，符合條件者可列舉扣除，每戶每年最高可扣除 30 。這是一項重要的「稅務優惠」，能實質降低購屋的總成本，達到「合法節稅」的效果。

房屋貸款條件與簡介

房屋貸款（也稱作房貸、購屋貸款、抵押貸款）是向銀行或其他金融機構借款，以購買或修繕房屋的一種貸款形式。這筆貸款通常會以您購買的房屋作為「擔保品」或「抵押品」。由於房屋本身價值高且為不動產，因此房貸通常具有以下特性：

  1. 高額度： 能貸到足以支付高房價的金額。
  2. 長年期： 還款期限可拉長至 20、30 甚至 40 年，降低每月負擔。
  3. 低利率： 相較於其他無擔保貸款，房貸利率通常最低。

房屋貸款不僅是實現購屋夢想的關鍵工具，在房屋增值或資金需求時，也能透過「增貸」或「轉貸」等方式，活化資產，解決資金週轉問題。

借款人條件：
  • 年齡： 通常要求年滿 18 歲（部分銀行可能要求 20 歲），且貸款年限加上借款人年齡不得超過特定上限（如 70-75 歲），這會影響可申請的貸款年期。
  • 信用狀況：
    • 信用分數： 這是最重要的考量之一。銀行會向聯徵中心調閱您的信用報告，評估您的信用分數與過往的繳款紀錄。
    • 無不良紀錄： 避免有信用卡遲繳、貸款逾期、跳票、破產等「信用瑕疵」紀錄。
    • 聯徵查詢次數： 短期內過多聯徵查詢（如同時申請多家銀行信用貸款）可能會被視為信用疑慮。
  • 財力證明：
    • 收入來源： 穩定且持續的收入是關鍵。常見的財力證明包括：
      • 薪資轉帳證明（常用近半年或一年）。
      • 扣繳憑單或所得清單。
      • 勞保明細。
      • 在職證明。
      • 定存單、有價證券（股票、基金）或不動產所有權狀等資產證明。
    • 負債比： 您的「月負債比」（每月應繳總負債金額佔月收入的比例）和「總負債比」（所有負債總額佔收入的比例）不能過高，銀行會評估您的還款能力。
  • 職業與年資： 收入穩定的「上市櫃公司員工」、公教人員、軍警或特定專業人士（醫師、律師等）通常較容易取得較好的貸款條件。工作年資越長，穩定性越高。
  • 戶籍（加分項）： 若能設籍於貸款房屋地址，部分銀行可能會提供較優惠的方案（特別是針對「新青安」等政策性貸款）。
房屋（擔保品）條件:
  • 屋齡： 銀行對於「屋齡」通常有一定限制。屋齡越新，貸款成數和年限通常越好。老屋可能需搭配「房屋健檢」或有其他限制。
  • 房屋類型： 住宅類（公寓、大樓、透天）通常是主要承作對象。套房、頂樓加蓋、違章建築、工業宅、地上權住宅、未保存登記建物等，貸款條件可能較差，甚至無法核貸。
  • 地點與交通： 位於精華區、交通便利、生活機能完善的房屋，銀行會給予較高的估價和貸款成數。
  • 嫌惡設施： 房屋附近若有垃圾場、殯儀館、高壓電塔等「嫌惡設施」，可能影響鑑價和核貸意願。
  • 房屋狀況： 結構是否安全、是否有特殊管線問題、海砂屋、輻射屋等，都會影響銀行估價。
  • 坪數： 部分銀行對於套房（小坪數）貸款有較嚴格的限制或較低的貸款成數。
其他考量：
  • 用途： 購屋、轉貸、增貸、修繕、理財等不同用途，銀行審核的重點和提供的方案也會有所不同。
  • 貸款成數與額度： 通常會依據房屋鑑價結果與借款人條件綜合評估。一般住宅可貸成數約落在 7-8.5 成，政策性貸款（如「新青安」）可達 8.5 成。
  • 貸款年期： 普遍為 20、30 年，部分銀行或政策性貸款可達 40 年。
  • 利率： 分為「指數型房貸」（市場主流，利率隨指標利率調整）和「固定型房貸」（特定期間利率固定）。目前主流為指數型房貸。
  • 政策性貸款： 如「新青安貸款」、「公教人員房屋貸款」等，通常有較優惠的利率和條件，但會有額外申請資格限制。
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諮詢與需求評估

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步驟三

資料審核與照會

步驟四

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步驟五

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房屋貸款五大好處

實現購屋夢想，提早擁有資產：

說明： 這是房貸最直接且重要的好處。在房價高昂的現代，很少人能一次性拿出全部現金購屋。房貸讓您得以透過「分期付款」的方式，及早擁有自己的房子。房屋不僅提供居住的穩定性，更是一項具潛在「增值」空間的「不動產資產」，讓您能參與資產累積的過程，避免長期租屋的租金消耗。

享受低利率，降低資金成本：

說明： 相較於信用貸款、汽車貸款等其他借款方式，房屋貸款由於有房屋作為「抵押品」，對銀行而言風險較低，因此能提供相對「最低的貸款利率」。這大幅降低了您的借款成本，長期下來能省下可觀的利息支出，讓購屋的總成本更具吸引力。尤其目前有「新青安貸款」等政策性優惠，利率更是甜美。

靈活資金運用，可透過增貸/轉貸活化資產：

說明： 房屋不僅是居住之所，更是一項可動用的資產。當房屋價值隨著時間或市場上漲時，您可以透過「房屋增貸」來取得額外資金，用於投資、創業、子女教育或裝修等。此外，若市場利率下降或有更好的房貸方案出現，您也可以選擇「房貸轉貸」以降低月付金或爭取更優渥的條件。這為您提供了極大的「資金運用彈性」。

合法節稅優惠，減輕稅務負擔：

說明： 在台灣，購置「自用住宅」的房屋貸款利息支出，是可以在申報「綜合所得稅」時列舉扣除的。根據現行規定，每戶每年最高可扣除 30 萬元（需符合相關條件）。這項「稅務優惠」能實質上減輕您的所得稅負擔，間接降低了購屋的總成本。

寬限期彈性，初期減輕還款壓力：

說明： 許多房屋貸款方案提供「寬限期」選項。在寬限期內，借款人只需繳交「房貸利息」，暫時不需要償還本金。這對於剛購屋、手頭較緊，或初期有較大資金需求（如裝潢、購置家電）的家庭來說，能有效「減輕初期每月還款壓力」，讓財務安排更具彈性，有更多的時間來調整和累積資金。